Beim Weiterverkauf von Immobilien innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist droht eine hohe Steuerbelastung. Eine steuerliche Gestaltung währenddessen ist nicht ohne Risiko, aber möglich.

Immobilienkaufverträge sind nur gültig, wenn sie mithilfe eines Notars abgeschlossen werden. Dementsprechend ist als Datum für die Spekulationsfrist entscheidend, wann der notarielle Vertrag zustande kam und nicht der Besitzerwechsel.

Eine Vereinbarung innerhalb der Spekulationsfrist sollte also darauf abzielen, dass beide Parteien eine hohe Sicherheit haben, dass nach Ablauf der Frist auch tatsächlich ein Notarvertrag zustande kommt.

Zur Absicherung des Verkäufers kann der Käufer beispielsweise ein notarielles Kaufangebot abgeben, dem Verkäufer aber die Möglichkeit lassen, es nicht sofort, sondern innerhalb einer Zeitspanne anzunehmen, deren Ende nach Ablauf der Spekulationsfrist liegt. Maßgeblich für das Datum des Zustandekommens des notariellen Vertrages ist nicht die Abgabe des Angebotes, sondern dessen Annahme.
Ähnlich verhält es sich, wenn sich der Käufer bei der Abgabe des Angebotes von einem Notariatsangestellten ohne Vollmacht vertreten lässt, der Verkäufer dieses noch innerhalb der Spekulationsfrist annimmt, aber der Käufer es erst nach Ablauf der Spekulationsfrist genehmigen lässt.
Weiterhin wäre es möglich, dass der Käufer eine sehr hohe Miete an den Verkäufer zahlt, die dann bei Abschluss des notariellen Vertrages auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Die Absicherung des Käufers kann so geschehen, dass der Mietvertrag so ausgestaltet wird, dass er für den Käufer eine lange Kündigungsfrist und günstige Konditionen aufweist, sodass der Verkäufer das Objekt nicht ohne Schwierigkeiten an jemand anderen verkaufen kann.

Die verbleibenden Restrisiken sind notwendig, denn Verträge, die derart gestaltet sind, dass die Parteien gezwungen sind, zu einem späteren Zeitpunkt zum Notar zu gehen, gelten rechtlich gesehen als wirtschaftlich einem Kaufvertrag gleichstehend – und somit als innerhalb der Spekulationsfrist geschlossen.

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Steuer:beratungskanzlei C. T. Hertlein, Steuerberater in Wiesloch.